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万科A全年净利增33市场合理价值区间91政

2019年01月30日 栏目:育儿

万科A:全年净利增33%市场合理价值区间元万科(000002,股吧)企业股份有限公司(000002),成立于1984年5月,是当前中国

  万科A:全年净利增33%市场合理价值区间元

  万科(000002,股吧)企业股份有限公司(000002),成立于1984年5月,是当前中国的专业住宅开发企业,公司主要经营大城市住宅项目开发。2009年,其业务已覆盖珠三角、长三角和环渤海三大城市经济圈40多个城市,完成新开工面积561万平米,竣工面积536万平米,实现销售额634亿元。公司于1991年成为深圳证交所第二家上市公司。

  近年来,万科先后入选《福布斯》“全球200家中小企业”、“亚洲小企业200强片胶”和“亚洲50大亲情上市公司”,并多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的公司治理、投资者关系等奖项。在2009年《欧洲货币》评选的“全球房地产开发企业”榜单中,万科获全球住宅类开发企业名。

  2009年,公司主营业务收入488.8亿元,同比增长19.25%,净利润53.3亿元,同比增长32.15如果我们多一些善良%,每股收益0.48元。

  (注:英策咨询《中国上市公司数据库》中的数据,来源于上市公司各年年报,本着忠实原始数据的原则,未因事后合并范围或会计准则变动而对数据进行调整,可能与交易系统中的数据产生一些差异,特此说明,后同。)

  数据显示,历年来公司主营业务收入稳步增长,特别是从2006年开始,收入规模迅速扩大,2005—2009年,复合增长率高达46.68%,规模扩大4.63倍,净利润复合增长率40.95%,规模扩大3.95倍。2006年,业界住房供应结构的调整加大了市场对大户型供应减少的预期,导致公司主流大户型产品价格上升;另外,90/70政策出台后形成的业界规划调整期,使06/07年住房供应出现暂时性断档。以上两点,推动房价上涨并导致公司2007年净利同比增幅高达110%。2008年,金融危机的爆发及行业自身对2007年过热后出现的调整,导致公司营业收入增长大幅减缓,净利大幅下降。

  毛利率方面,数据显示,2003年以后,公司毛利率开始明显高于行业平均水平,差幅达5个百分点左右,并呈逐年上升态势,2007年达到值,接近43%。2008年,公司毛利率出现一定程度下滑,2009年更大幅下滑至30%以下,且低于行业平均水平近8个百分点。

  三项费用方面,数据显示自1999年以来,公司管理费用率从未超过6%,并明显低于行业平均水平,且呈逐年下降趋势。2009年公司管理费用率为2.95%,低于行业平均水平1.42个百分点,规模效益明显。

  营业费用控制方面,自2002年以来的大多数年份,公司营业费用率均低于行业平均水平,但近年来该指标与行业平均水平趋同,说明经过二十年的发展,中国房地产市场的竞争已相当充分,房企在营销和市场推广方面已形成一定规范,费用率固定。2009年,公司营业费用率为3.1%,与行业平均水平一致。

  财务费用方面,数据显示尽管公司财务费用率总体明显低于行业平均水平,但近年来两者已越来越接近,2009年为1.17%(行业平均值为1

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.53%)。

  对外投资方面,数据显示自2000年以后,公司已很少进行大规模对外投资,近四年来其投资净值占所有者权益比重维持在5%—10%之间,投资收益占利润总额比重也未超过10%,说明公司管理层致力于做大做强主业的经营理念没有动摇。

  2007年以前,公司销售利润率呈持续上升状态,与行业平均水平相比优势明显。近两年来由于毛利率连续下降,拖累销售利润率降低并开始低于行业平均水平。2009年公司销售利润率与上年相比有所回升,为17.63%,但与行业平均水平相比仍相差近5个百分点。

  再看资本结构,数据显示公司资产负债率呈缓慢上升状态,并与行业平均水平及其变化趋势基本相同,2009年为67%。

  资本回报方面,数据显示公司净资产收益率长期大幅高于行业平均水平,近年来维持在15%左右,2009年为14.26%,高于行业平均水平近2.5个百分点,资本回报能力较强且较稳定。

  流动性方面,历年来公司流动比率虽波动较大,但一直高于150%,短期偿债能力强。

  2010年以来,中央接连打出房地产调控“组合拳”,掀起楼市调控风暴。房地产新政涉及面广泛、操作性电热发生器强、政策组合度高,显示中央抑制房价过快上涨的决心。伴随着一系列新政的出台,住宅市场观望情绪渐浓。

  万科近日发布的公告显示,今年1—6月这个中国人大概有五十几岁的样子份,公司实现销售面积320.2万平方米,销售金额367.7亿元,同比分别下降8.0%和增长19.54%。

  在这样的背景下,我们认为2010年大多数具规模房企的业绩继续向好,原因是:

  (1)房地产行业独特的收入确认方式,使得其财务报表上当年主营业务收入,主要反映的是对以前年度预售收入进行结算的结果,2010年的业务影响,要到今后几年才在业绩中体现;

  (2)此次调控主要针对住宅,对商业地产影响不大,正好为大型房企进军商业地产创造了机会。数据显示,以万科、保利为首的房地产龙头企业已开始在商业地产布局,这种转型将为房企产生新男女袜子的业绩。

  国家统计局数据表明,上半年我国商品房销售面积3.94亿平米,同比增长15.4%,商品房销售额1.98万亿元,同比增长25.4%,房地产开发投资同比增长38.1%,其中6月份环比增长46.3%。

  2010年一季度,公司实现营业收入75.50亿元,同比下降8.08%,实现净利润11.27亿元,同比增长46.54%,每股收益0.1元。

  我们使用英策咨询的上市公司财务模型,对万科2010年全年业绩进行了预测,预计其全年主营业务收入为617.49亿元,同比增长26.32%,净利润53.30亿元,同比增长33.29%。按公司目前总发行股数109.95亿股计算,2010年其全年每股收益为0.65元(2009年EPS为0.48元),年末每股净资产为4.05元(2009年为3.55元)。参考7月29日收盘时公司市盈率17.12倍和市净率2.34倍的市场估值气氛,分别采用市盈率法和市净率法,我们判断万科A的合理市场价值区间,为9.48元—11.13元之间。

  以上内容仅代表作者个人观点,不构成任何买卖建议,仅供参考。股市有风险,投资需谨慎。

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